Der französische Immobilienagent (Immobilienmakler, Immobilienanwalt und Notar? Der etwas andere Makler in Frankreich) (Beitrag von Joanna Ruszkowska)

Deutsche Makler, die ihre Geschäfte in Frankreich unter Berufung auf die EU weite Niederassungs- und Dienstleistungsfreiheit ausüben wollen, stoßen insbesondere im Elsass auf erheblichen Widerstand der durch die Immoblienagenten alarmierten Behörden. Wer in Frankreich im Immobliengeschäft tätig werden möchte, tut gut daran, sich über Rechte und Pflichten dieser Profession in unserem Nachbarland hinreichend zu erkundigen. Diesem Zwecke soll auch die nachfolgende kleine Einführung dienen, welche natürlich nur einen groben Abriss darstellt und eine fachmännische Rechtsberatung nicht ersetzen kann und soll. Letztere soll Rechtskundigen mit entsprechender Fachkompetenz vorbehalten sein, den französischen Rechtsanwälten.

Der französische Immobilienagent

Wer ein Haus in Frankreich (ver)kaufen oder eine Wohnung (ver)mieten möchte, wird meistens mit einem Immobilenagenten in Berührung kommen. Dieser ist in seinem Status, seinen Rechten und Pflichten nicht völlig einem deutschen Immobilienmakler gleichgestellt, weshalb im Folgenden auf dessen Pflichten und einige Besonderheiten hingewiesen werden soll.

Die Hauptaufgabe des französischen Immobilienagenten liegt in der Beratung und Betreuung der Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien und auch darin, für die Sicherheit des Vertragsabschlusses Sorge zu tragen. Sine Pflichten gehen demnach weit über jene des deutschen Maklers hinaus, der in der Regel eine reine Vertragsparteivermittlungsposition beansprucht. Die besonderen Kompetenzen des französischen Maklers bzw. Immobilienagenten bedingen einen höheren Grad an Formalisierung zum Zwecke der Rechtssicherheit. Nachfolgend werden demnach zunächst die besonderen formellen Verpflichtungen (I.) beschrieben, bevor auf den Tätigkeitsbereich (II.) sowie den Provisionanspruch des Agenten eingegangen wird. (III.).

I. Formelle Verpflichtungen

A. carte professionnelle und Aushang dieser

Jeder Immobilienagent ist in Frankreich verpflichtet, sich mit bestimmten Dokumenten auszuweisen. Dazu gehört auch, dass er die Nummer seiner carte profesionnelle in seinen Geschäftsräumen deutlich sichtbar anbringen muss, die ihn als zugelassenen Immobilienagenten ausweist und die jährlich erneuert wird. Nur als Inhaber solch einen Karte ist er berechtigt, Verträge zu gestalten und verpflichtet sich, den geregelten Verlauf der Vertragsverhandlungen zu garantieren. Damit ist er im Frankreich befähigt, Tätigkeiten, die in Deutschland grundsätzlich Notaren und Rechtsanwälten vorbehalten sind, auszuführen. Somit erklärt sich auch, weshalb deutsche Makler, die unter Berufung auf das Europarecht, insbesondere die Dienstleistungs- und Niederlassungsfreiheit auch in Frankreich ihren Beruf ausüben wollen, ohne ausreichende Vorbereitung schnell mit ernsthaften Sanktionen zu rechnen haben.

B. Finanzgarantie (Sicherheit)

Desweiteren muss der Immobilienagent seine Kundschaft über die Höhe seiner finanziellen Garantie aufklären. Diese variiert in Abhängigkeit davon, ob er als Verwalter über Gelder z.B. Mieteinnahmen der Kunden verfügt oder lediglich als Immobilienagent auftritt, d.h. nur den Vertragsabschluss betreut. Im letzten Fall beläuft sich die Summe der finanziellen Garantie (Sicherheit) auf 30.000 €, ansonsten auf 110.000 €.

Des Weiteren müssen der Name und Sitz des garantierenden Instituts, sei es ein Kreditinstitut oder eine Versicherung, angezeigt werden.

C. Transparenz der Honorare

Was die Höhe der Honorare und deren Berechnung anbelangt, müssen diese für den Kunden von außen wie von innen in den Geschäftsräumen sicht- und gut lesbar angebracht sein (arrêté du 29 juin 1990). Sie werden proportional zum Wert der Immobilie oder zur Höhe der Miete berechnet, wobei der erhobene Prozentsatz immer angegeben werden muss.

D. Mandatierung, mandat simple und mandat exclusif

Außerdem muss der Immobilienagent über ein vom Käufer erteiltes schriftliches Mandat verfügen, das ihn dazu ermächtigt, zu verhandeln oder Verträge abzuschließen.

Unterschieden wird zwischen dem einfachen Mandat (mandat simple), durch welches sich ein Verkäufer (oder auch Käufer) vorbehält, auch eigenständig mit Interessenten zu verhandeln, die ihm nicht vom Immobilienagenten zugeführt werden oder die Verhandlungen mehreren Agenten zu überlassen, und dem exklusiven Mandat (mandat exclusif), mit welchem ein einziger Immobilienagent ausschließlich mit der Vertragsabwicklung betraut wird. Es ist darauf zu achten, dass in diesem Mandatsauftrag die Höhe der Provision festgelegt und festgehalten werden muss, wem die Pflicht obliegt, diese zu bezahlen. Diese Bestimmungen müssen sowohl in einem eventuellen Vorvertrag als auch in einem endgültigen Kaufvertrag übernommen werden. Auf keinen Fall darf Zahlung der Provision von einer anderen ans der angegebenen Person verlangt werden.

II. Vertragsverhandlungen, Vorvertrag und Unterzeichnung

Bevor man einen Vertrag unterschreibt, sollte man sich trotz allem vergewissern, dass tatsächlich alle Bedingungen für eine reibungslose Abwicklung vorliegen. Hier empfiehlt sich die Einschaltung einer rechtskundigen Person.

A. Vorvertrag

Meist wird im Voraus ein Vorvertrag durch Käufer wie Verkäufer unterzeichnet, der durch den Immobilienagenten entworfen wird. Jeder Verbraucher hat nach Unterzeichnung eines solchen Vorvertrages ein siebentägiges Widerrufsrecht. Während dieser Zeit kann der Verkäufer keinerlei Zahlungsforderungen gegenüber dem Käufer erheben. Diese stehen hingegen dem Immobilienagenten zu, müssen allerdings binnen 21 Tagen zurückgezahlt werden, falls der Käufer sich innerhalb seiner Frist vom Vertrag zurückziehen sollte. Da der Vorvertrag bereits Bindungswirkung hat, ist seine Ausarbeitung entscheidend für die späteren Kaufkonditionen.

B. Prüfungspflicht

Dem Immobilienagenten obliegt eine umfangreiche Prüfungspflicht. Er muss etwa überprüfen, ob alle Voraussetzungen für eine erfolgreiche Vertragsabwicklung vorliegen (Civ. 1re, 17. janv. 1995: Bull. Civ. I, no 29). Er muss sich erkundigen, ob Titel vorliegen, die sicherstellen, dass der Verkäufer der alleinige Eigentümer ist und die Grundstücks- bzw. Haus- oder Wohnungsbeschreibung korrekt sind. Er muss dem Käufer alle relevanten Informationen übermitteln und gegebenenfalls auflösende Bedingungen über jene rechtlichen und finanziellen Elemente in den Vorvertrag aufzunehmen, die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung noch nicht vorliegen oder nicht abschließend geregelt sind.

C. Haftung

Für alle Schäden, die durch ein Scheitern des Vertrages entstehen und auf fachliche Fehler des Immobilienagenten zurückzuführen sind, haftet dieser seinen Kunden gegenüber aus vertraglichen und der anderen Partei gegenüber aus deliktischen Ansprüchen (Civ. 1re, 16 déc. 1992: Bull. Civ. I, no 316).

III. Provisionsanspruch

Um seine Provision fordern zu können, muss der Immobilienagent zunächst alle formellen Voraussetzungen erfüllen.

Des Weiteren muss er Käufer und Verkäufer zusammenbringen und diese müssen sich schriftlich durch einen Vertrag binden.

Dabei ist darauf zu achten, dass der Kauf wirklich abgeschlossen sein muss. Anderenfalls kann der Immobilienagent keinerlei Entlohnungsansprüche geltend machen. Ein Geschäft kann nicht als abgeschlossen angesehen werden, wenn z.B. der Vorvertrag eine auflösende/aufschiebende Bedingung enthält.

Sobald der Vertrag unterschrieben ist, ist die Provision geschuldet, auch wenn der Kauf letztendlich doch nicht stattfinden sollte und dieses nicht auf einem Umstand beruht, der innerhalb des Eingriffsbereiches des Immobilienagenten liegt.

Die Provision ist abhängig von den Sitten der Region vom Käufer, Verkäufer oder beiden anteilig zu tragen. Im Falle einer Vermietung kann der Immobilienagent zusätzlich zur Provision, die ihm für die Verhandlungsführung zusteht, ein Honorar für den Entwurf des Mietvertrages verlangen. Handelt es sich um eine Vermietung, die dem loi du 6 juillet 1989 unterliegt, werden die Kosten für den Immobilienagenten immer anteilig von beiden Parteien getragen.

Joanna Ruszkowska, Berlin im März 2005
(vom 17.03.2005)