Le Principe d'Abstraction en Droit Allemand

Le principe d'abstraction distinge entre obligations contractuelles et contrats réels.

La conclusion d'un contrat de vente ne suffit pas pour céder la propriété d'une chose à l'acheteur. Il faut à la place conclure 3 contrats.

Le premier est un contrat de vente qui oblige seulement les parties á l'exécution de ses obligations promises: le vendeur à la remise de la chose et le transfert de propriété et l'acheteur á la remise du prix de vente et le transfert de propriété de l'argent.

Contrairement à la situation que le droit francais connait (transfert de la propriété par la seule rencontre des volontés), le droit allemand demande la conclusion et exécution de 2 contrats réels au dela du contrat de vente:

Les parties doivent être d'accord sur le transfert de la propriété au moment de la remise de la chose vendue et le bien vendu doit être remis à l'acheteur. Faute de remise, il ne devient pas propriétaire du bien acheté (voir article 433 er 929 du BGB).

En cas de vente d'immeubles la considiotn de öa remise de la chose est remplacée par l'inscription de la vente au registre foncier. Le transfert de propriété de l'immeuble est seulement parfait au moment de l'inscription (voir l'article 873 du BGB).

C'est pourquoi la période entre la conclusion du contrat de vente sous forme authentique et son inscription au livre foncier oblige les acheteurs de demander une préinscription dite "Vormerkung" afin de bloquer une autre inscription d'un autre acheteur potentiel. Cela côute évidemment plus cher.  

Textes:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 433 Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag

(1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

(2) Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.

§ 929 Einigung und Übergabe

Zur Übertragung des Eigentums an einer beweglichen Sache ist erforderlich, dass der Eigentümer die Sache dem Erwerber übergibt und beide darüber einig sind, dass das Eigentum übergehen soll. Ist der Erwerber im Besitz der Sache, so genügt die Einigung über den Übergang des Eigentums.

§ 873 Erwerb durch Einigung und Eintragung

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

§ 883
Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung

(1) 1Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. 2Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.

(2) 1Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. 2Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.

(3) Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung.

Article 1582 Code civil

La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer.

Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

Par Nils H. Bayer

Avocat franco-allemand (Berlin-Paris)

Juin 2017